Berlin (dpa/tmn) –
Wem eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft gehört, der findet früher oder später eine Einladung zur Eigentümerversammlung in seinem Briefkasten oder im Mail-Posteingang. Spätestens mit dieser sollten sich Eigentümerinnen und Eigentümer gründlich beschäftigen – es geht um Geld und Mitsprache.
Denn die Eigentümerversammlung ist die wichtigste Veranstaltung für den Wohnungseigentümer, um seine Interessen in der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) wahrzunehmen. Hier fallen unter anderem Entscheidungen über die Nutzung des Gemeinschaftseigentums, aber auch der eigenen Wohnung und des Sondereigentums. In der Eigentümerversammlung werden Beschlüsse gefasst, die Auswirkungen für alle WEG-Mitglieder haben können und im Zweifel auch gemeinschaftlich bezahlt werden müssen. Darum ist es wichtig, dass Berechtigte den Termin ernst nehmen. Hier kommen Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Thema.
Wie oft finden Eigentümerversammlungen statt?
«Mindestens einmal jährlich muss der Verwalter oder dessen Vertreter in der Regel eine ordentliche Eigentümerversammlung einberufen», erklärt Sylvia Pruß, Präsidentin des Verbandes der Immobilienverwalter Deutschland. Besprochen und beschlossen werden dort Themen rund um die Verwaltung, Instandhaltung und Entwicklung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Besonders wichtig sind für jeden einzelnen Eigentümer die Jahresabrechnung der WEG für das abgelaufene Wirtschaftsjahr, die Bestimmung über die Höhe des Hausgelds und der Erhaltungsrücklage sowie der Wirtschaftsplan.
«Jeder Wohnungseigentümer sollte sich spätestens mit Zusendung der Einladung, besser aber schon im Vorfeld, mit der bisherigen Beschlusslage und den aktuellen Tagesordnungspunkten befassen», rät Sylvia Pruß. Alle Unterlagen und Vertragsentwürfe zu den aktuellen Tagesordnungspunkten sollten der Einladung beigefügt sein oder online zur Verfügung gestellt werden.
Wie bereiten sich frisch gebackene Eigentümer am besten auf ihre erste Versammlung vor?
«Neulinge sollten sich erst einmal mit der WEG vertraut machen», rät Sandra von Möller, Vorständin des Verbraucherschutzverbandes Wohnen im Eigentum. Das bedeutet, die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zu studieren, die letzten Beschlüsse sowie die Protokolle der vergangenen Jahre zu lesen. So bekommen sie einen Überblick über die organisatorische und finanzielle Lage der WEG und können schon abschätzen, wie sie sich in den kommenden Jahren entwickeln wird.
«Außerdem sollten sie sich über ihr eigenes Stimmrecht in der WEG informieren», sagt Luisa Peitz vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. «Dazu gibt es in manchen Teilungserklärungen besondere Regelungen.» Wichtig ist, dass der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Nur dann ist er überhaupt stimmberechtigt. «Steht er noch nicht im Grundbuch, sollte er sich von dem bisherigen Eigentümer eine Vollmacht erteilen lassen», so Sandra von Möller.
Was sollten Eigentümer tun, wenn sie nicht selbst teilnehmen können?
«Um ihr Stimmrecht auszuüben, können sie dem Verwalter oder einem anderen Eigentümer in der WEG eine Vollmacht erteilen», sagt Sylvia Pruß. «Das sollten sie möglichst konkret tun, also: In Punkt 3 stimme ich mit Ja, in Punkt 4 mit Nein.» Nur so ist sichergestellt, dass ihre Meinung auch wirklich einfließt.
Welche Themen stehen aktuell auf den Tagesordnungen?
«Oft sind es herausfordernde Themen wie die energetische Sanierung, der Heizungstausch oder die Dacherneuerung», so Sandra von Möller. «Dabei hat man es mit verschiedenen Interessenlagen der Eigentümer zu tun und es geht oft um viel Geld.»
Junge Familien hätten häufig eine andere Meinung zu solchen Themen als ältere Menschen, die nicht mehr Zehntausende Euro in ihr Eigentum investieren wollen oder können. «Deshalb ist es wichtig, teilzunehmen und abzustimmen.» Beschlüsse werden in der Regel mit einfacher Mehrheit beschlossen. Sie gelten dann für die gesamte WEG. Jede Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer anwesend oder über Vollmachten vertreten sind.
Wie können Eigentümer eigene Themen einbringen?
Wer zum Beispiel den Einbau einer Split-Klimaanlage in seiner Wohnung plant, wie es derzeit häufig vorkommt, berührt damit auch das Gemeinschaftseigentum. Denn die Außengeräte werden in der Regel an der Hauswand befestigt. «Solche Projekte sollten die Eigentümer schon im Vorfeld an ihren Verwalter herantragen, damit er sie auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzt», rät Sylvia Pruß. «Spontane Diskussionsbeiträge in der Versammlung würden nicht viel bewirken, denn es wird nur über Beschlüsse abgestimmt, die auf der Tagesordnung stehen.»
Dabei hilfreich, um Mehrheiten für eigene Anliegen zu finden: sich im Vorfeld mit anderen Eigentümern verständigen. «Wenn sich eine junge Familie zum Beispiel einen Spielplatz im gemeinschaftlichen Garten wünscht, sollte sie mit anderen Familien sprechen, ob diese dafür stimmen würden», so Sandra von Möller.
Welche Formalien gibt es bei der Einladung zur Eigentümerversammlung zu beachten?
Da geht es vor allem um Fristen, die Form der Einladung und die Tagesordnung. «Die Einladung muss grundsätzlich mindestens drei Wochen vor dem Termin eintreffen und in Textform schriftlich abgefasst werden», so Luisa Peitz. «Beschlüsse müssen klar und verständlich formuliert sein. Werden diese Formalien nicht eingehalten, können die Beschlüsse am Ende anfechtbar sein.»
Was sollten Eigentümer tun, wenn Formalien nicht eingehalten wurden?
«Liegt ein formeller Fehler vor, etwa, weil nicht alle Eigentümer eingeladen wurden oder die Einladung zu spät versendet wurde, sind alle auf der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar», erklärt Sylvia Pruß. Das bedeutet aber nicht, dass sie ungültig sind. Allerdings können Eigentümer die Beschlüsse dann per Beschlussanfechtungsklage kippen. Eine solche Klage muss innerhalb eines Monats nach der Versammlung beim zuständigen Amtsgericht eingereicht werden.
«Solche Anfechtungsklagen will eigentlich niemand», sagt Sylvia Pruß. Denn die Kosten der Anfechtungsklage trage die WEG, also alle Eigentümer gemeinsam. Obendrein führten die Klagen nicht automatisch dazu, dass ein Beschluss ungültig wird. Das geschehe nur dann, wenn sich die formellen Fehler auf das Ergebnis ausgewirkt haben, was oft nicht der Fall sei. «Besser und im Interesse aller Eigentümer der Gemeinschaft ist es, den Verwalter im Vorfeld der Versammlung zu informieren, wenn formelle Fehler entdeckt werden. Dann besteht noch die Chance, etwas zu verändern», sagt Sylvia Pruß.
