Berlin (dpa/tmn) –
Sie haben eine selbst genutzte Immobilie, die künftig vermietet werden soll? Falls Sie vor der ersten Vermietung Instandsetzungs- oder Renovierungsarbeiten durchführen wollen, sollten Sie den Zeitpunkt geschickt wählen. Ansonsten kann es zu steuerlichen Nachteilen führen, teilt der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) mit.
Denn werden die Maßnahmen noch während der Selbstnutzungsphase umgesetzt, sind diese grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig. Dann werden sie dem Privatbereich zugeordnet und führen zu einer deutlich geringeren steuerlichen Entlastung.
«Das gilt auch, wenn diese Maßnahmen schon im Hinblick auf die künftige Vermietung durchgeführt werden», warnt BVL-Geschäftsführer David Martens. In der Regel fehlt es in diesen Fällen am sogenannten erforderlichen Veranlassungszusammenhang der Aufwendungen zur späteren Vermietung.
Die ungünstige Alternative: Ansetzung als Handwerkerkosten
Anders kann es aussehen, wenn der Eigentümer und spätere Vermieter bereits ein neues Zuhause hat und der Auszug ansteht. Wird die Immobilie zu dieser Zeit bereits zur Vermietung auf Webportalen ausgeschrieben, können Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten gleichzeitig angegangen werden. Dann ist der Veranlassungszusammenhang gegeben, weil der Grund für die Arbeiten die schnelle und reibungslose Vermietung im Anschluss ist. In diesem Fall können die Aufwendungen, die dann der Vermietung zugerechnet werden, steuerlichen geltend gemacht werden.
David Martens Rat daher: «Ist noch kein Auszug konkret geplant und finden auch noch keine Vermietungsbemühungen statt, sollten solche Arbeiten an der Immobilie noch nicht durchgeführt, sondern auf einen Zeitpunkt unmittelbar vor der Vermietung verschoben werden.» Das gelte auch für Arbeiten, die erforderlich geworden sind, weil die Immobilie in der Selbstnutzungsphase abgewohnt wurde.
Kann der Veranlassungszusammenhang zu den Vermietungseinkünften nicht hergestellt werden, bleibt Betroffenen nur die Möglichkeit, die Kosten für die Arbeiten als Handwerkerleistungen in die Steuererklärung zu überführen. Dann können 20 Prozent der Arbeits-, Maschinen- und Fahrtkosten, höchstens aber 1.200 Euro, direkt von der Steuerlast abgezogen werden. Materialkosten bleiben außen vor.
