Es ist klar und unmissverständlich geregelt: In Deutschland ist die Miete für die Wohnung in der Regel spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch. «Bleibt eine Zahlung ganz oder teilweise aus, entsteht ab diesem Zeitpunkt ein Mietrückstand», sagt Annett Engel-Lindner, Rechtsanwältin und Rechtsberaterin beim Immobilienverband Deutschland (IVD). Wie Vermieterinnen und Vermieter bei säumigen Mietern vorgehen können – eine Schritt-für-Schritt-Anleitung:
Schritt 1: Auf Kommunikation setzen
Für viele private Vermieterinnen und Vermieter sind regelmäßige Mietzahlungen von großer Bedeutung. «Vor allem, wenn die Miete für die Altersvorsorge, die Deckung von Pflegekosten oder die Finanzierung laufender Kosten benötigt wird, ist ein frühzeitiger, offener Austausch mit den Mietparteien bei wiederholten Mietrückständen wichtig», sagt Luisa Peitz vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. In vielen Fällen ließen sich Missverständnisse durch die Bereitschaft zum Dialog klären, bevor es zu rechtlichen Komplikationen kommt.
«Offene Mietforderungen verjähren in der Regel nach drei Jahren», sagt Engel-Lindner. Vermieterinnen und Vermieter sollten daher rechtzeitig reagieren, um ihre Ansprüche nicht zu verlieren.
Schritt 2: Mahnen
Eigentlich ist es nicht zwingend notwendig, der Mietpartei eine Mahnung zu schicken. Denn: «Im Fall einer nicht rechtzeitigen Zahlung gerät der Mieter oder die Mieterin automatisch in Verzug», sagt Luisa Peitz. In Ausnahmefällen kann eine Mahnung aber erforderlich sein – etwa wenn nur Teilzahlungen eingehen. Dann kann eine Mahnung die offenen Beträge konkret benennen.
«Obwohl eine Mahnung nicht obligatorisch ist, kann sie sinnvoll sein», so Peitz. Sie könne etwa dazu dienen, den Zahlungsverzug zu dokumentieren, das gerichtliche Mahnverfahren vorzubereiten oder dem Mieter oder der Mieterin einen eindeutigen Hinweis zu geben, falls er oder sie versehentlich in Rückstand geraten ist.
Schritt 3: Kündigen
«Ein Mietrückstand ist ein Kündigungsgrund, wenn der Rückstand eine bestimmte Höhe erreicht hat», sagt Annett Engel-Lindner. Laut BGB kann ein Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn die Mietpartei zwei Monate hintereinander gar nicht oder nur teilweise zahlt oder die Rückstände mehr als eine Monatsmiete betragen. Eine fristlose Kündigung ist auch dann möglich, wenn sich über einen längeren Zeitraum ein Mietrückstand von mindestens zwei vollen Monatsmieten aufbaut.
«Eine ordentliche – also fristgerechte – Kündigung können Vermieter aussprechen, wenn die Mietpartei mit weniger als zwei Monatsmieten im Rückstand ist, aber dauerhaft oder wiederholt unpünktlich zahlt», so Engel-Lindner. Die ordentliche Kündigung setzt aber in der Regel eine Abmahnung voraus und muss sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Diese beträgt in der Regel drei Monate zum Monatsende und verlängert sich nach fünf und acht Jahren Mietzeit je um weitere drei Monate.
Schritt 4: Räumungsklage erheben
Eine Räumungsklage ist dann nötig, wenn die Mietpartei trotz wirksamer Kündigung nicht freiwillig auszieht. «Dies gilt unabhängig davon, ob die Kündigung fristlos oder ordentlich ausgesprochen wurde», sagt Luisa Peitz.
Voraussetzung sei eine formwirksame und begründete Kündigung, deren Zugang nachgewiesen werden kann – etwa über ein Einschreiben mit Rückantwort. Das Verfahren kann mehrere Monate dauern. «Deshalb sollten Vermietende nicht zögern, das Verfahren einzuleiten, vor allem, wenn die Wohnung zeitnah benötigt wird», so Peitz.
Schritt 5: Gerichtliches Mahnverfahren einleiten
Ein gerichtliches Mahnverfahren oder die Beauftragung eines Inkassobüros sind bei Mietrückständen vor allem dann der Weg, wenn die Mietpartei trotz Mahnung nicht zahlt und keine Einigung absehbar ist.
Inkassodienste entlasten Vermieterinnen und Vermieter und übernehmen das Forderungsmanagement – etwa durch erneute Mahnungen oder Ratenpläne. Das gerichtliche Mahnverfahren ist hingegen laut Annett Engel-Lindner «ein förmliches Instrument, um einen vollstreckbaren Titel zu erlangen». Es eigne sich vor allem bei unstrittigen Forderungen. Vermieter können es bereits beantragen, sobald die Mietpartei sich in Verzug befindet, also in der Regel nach Ablauf des dritten Werktags im Monat und erfolgloser Mahnung.
«Der Vorteil des gerichtlichen Mahnverfahrens liegt in der klaren rechtlichen Wirkung», so Engel-Lindner. Kommt eine Mietpartei der Zahlungsaufforderung nicht nach, kann der Gläubiger einen Vollstreckungsbescheid beantragen und im Anschluss etwa Kontopfändungen oder Zwangsvollstreckungen veranlassen. Die Beauftragung eines Inkassobüros hingegen geht mit einem geringeren Maß an Rechtssicherheit einher. «Zudem verursachen sie zusätzliche Kosten, die unter Umständen nicht vom Mieter zu tragen sind», sagt Engel-Lindner.