Kündigung wegen Eigenbedarfs: Eine solche Nachricht des Vermieters trifft Mieter meist unvorbereitet. Umso größer ist der Schreck. Allerdings sind Mieter einer Eigenbedarfskündigung nicht völlig schutzlos ausgeliefert – es gibt Mittel und Wege, sich zu wehren. Wir beantworten wichtige Fragen zum Umgang mit dieser Art von Post.
Eigenbedarf: Was ist das überhaupt?
Mit der Kündigung wegen Eigenbedarfs können Vermietende ein Mietverhältnis beenden, um die Wohnung für sich selbst oder Angehörige zu Wohnzwecken zu nutzen. Nach Einschätzung von Mieterschützern ist Eigenbedarf inzwischen Kündigungsgrund Nummer eins.
Wichtig zu wissen: Wohnungsunternehmen können grundsätzlich keine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Dieses Recht ist ausschließlich natürlichen Personen vorbehalten.
Für wen greift Eigenbedarf?
Der Kreis der Menschen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, ist weit gezogen. Neben Vermieter oder Vermieterin selbst umfasst er Ehepartner, Verlobte, (Stief-)Kinder, Eltern, Schwiegereltern, Enkel, Neffen und Nichten. Außerdem kommen generell Menschen infrage, die im Haushalt des Vermieters oder der Vermieterin leben.
Pflegekräfte gehören nicht unbedingt zu den Bedarfspersonen und damit zu denen, für die so ohne Weiteres kein klassischer Eigenbedarf angemeldet werden kann.
Was fällt unter Eigenbedarf?
Die Palette reicht vom Wohnungswechsel aus Altersgründen über den Auszug der Kinder bis hin zur Wahrnehmung des Umgangsrechts von Eltern und Kindern. Zu all diesen Punkten haben Gerichte schon geurteilt – häufig zum Nachteil von Mietern.
Und was nicht?
Die lediglich vage Absicht, die Wohnung oder das Haus irgendwann einmal nutzen zu wollen, rechtfertigt keinen Eigenbedarf. Solchen sogenannten Vorratskündigungen hat der Bundesgerichtshof eine Absage erteilt.
Welche Informationen stehen Mieterinnen und Mietern im Rahmen der Eigenbedarfskündigung zu?
Prinzipiell beschränkt sich der Anspruch darauf, dass Vermieter im Kündigungsschreiben mitteilen, für wen genau sie die Wohnung beanspruchen. Sie müssen diese(n) Menschen benennen und den Grund darlegen: Weil die Wohnung näher zum neuen Arbeitsplatz liegt, sie aus Altersgründen vom Familienheim in eine kleinere Wohnung wechseln möchten oder die erwachsenen Kinder aufgrund von Familienzuwachs mehr Platz als die aktuellen 50 Quadratmeter benötigen.
Tiefer brauchen Vermieter nicht ins Detail zu gehen. Auf Nachweise haben Mieter und Mieterinnen nach Auskunft des Mietrechtsanwalts Nico Bergerhoff keinen Anspruch – zumindest nicht im Kündigungsschreiben.
Unter dem Strich seien die Anforderungen an die Begründung niedrig, sagt Monika Schmid-Balzert vom DMB Mieterverein München. «Der Grund muss plausibel und nachvollziehbar sein. Das reicht, damit Gerichte die Eigenbedarfskündigung meistens anerkennen», sagt sie.
Was tun bei Zweifeln an der Kündigung?
Kommt Mietern etwas komisch vor, sollten sie diesem Eindruck nachgehen. Sie können dafür zum Beispiel den Vermieter anschreiben und diesen bitten, den Eigenbedarf besser zu erläutern. Zudem lässt sich recherchieren, ob seine Angaben und Gründe zutreffen. Ein Blick ins Internet hilft.
Taucht die Wohnung auf Verkaufsportalen auf, ist der angemeldete Eigenbedarf mutmaßlich vorgetäuscht. Gingen der Kündigung Streitigkeiten um Mieterhöhungen und Nebenkosten voraus, sollten Mieter ebenfalls misstrauisch werden, so Monika Schmid-Balzert.
Kann ich schon am Kündigungsschreiben ablesen, ob die Kündigung berechtigt ist oder nicht?
Ja, das geht.
- Ist der Nutzungswunsch konkret genug beschrieben, um ihn nachzuvollziehen
- Hat der Vermieter erläutert, für wen er meine Wohnung beansprucht?
- Gehört die Bedarfsperson tatsächlich zur nahen Verwandtschaft oder zum Haushalt?
«Wenn nicht, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich nicht begründet», sagt Rechtsanwalt Nico Bergerhoff. Die Antworten auf diese entscheidenden Fragen liefern also erste Hinweise, ob Mieter die Kündigung eher akzeptieren oder dagegen vorgehen sollten.
Auch eine Unterschriftenkontrolle kann lohnen: Gerade vermietende Paare und Erbengemeinschaften unterschreiben Mietverträge oft gemeinsam. Dann müssen auch alle die Eigenbedarfskündigung unterzeichnen. Hier passieren Fehler: Manchmal hat nur einer unterschrieben, manchmal fehlt zumindest eine Person. Dann kann die Kündigung hinfällig sein.
Stehen mehrere Mietende im Vertrag, gilt es nachzugucken, ob sämtlichen Mitmietern gekündigt wurde. Wurde einer oder eine übersehen, kann auch das ein Hebel zur Abwehr der Kündigung sein.
So oder so: Wer gegen Eigenbedarf vorgehen will, braucht Argumente. «Man muss seine Zweifel mit stichhaltigen Belegen untermauern», sagt Monika Schmid-Balzert. Sie empfiehlt, erst rechtlichen Rat einzuholen, bevor Mieterinnen und Mieter Zweifel und Widerspruch beim Vermieter anmelden. Chancen und Risiken einer Auseinandersetzung ließen sich so besser abwägen.
Welche Möglichkeiten haben Mieter, wenn sie den Eigenbedarf nicht akzeptieren wollen?
Mieter und Mieterinnen haben ein Widerspruchsrecht. Es greift vor allem, wenn eine unzumutbare Härte – hohes Alter, schwere Krankheit – als Hindernis für den Auszug angeführt wird. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich erfolgen.
Meistens läuft der Widerspruch auf ein Gerichtsverfahren hinaus. Das zeigt die Erfahrung von Mietrechtsexperten.
Gut zu wissen: Vermieter müssen in der Kündigung zwar nicht über das Recht auf Widerspruch sowie über dessen Frist und Form hinweisen. Verzichten sie aber darauf, haben Mietparteien laut Monika Schmid-Balzert die Möglichkeit, ihrer Kündigung noch im Räumungsprozess zu widersprechen.
Welche Kündigungsfristen gelten?
Das hängt von der Mietdauer ab – je länger diese war, desto länger ist auch die Kündigungsfrist: Wer bis zu fünf Jahre in einer Mietwohnung gelebt hat, kann mit einer dreimonatigen Frist gekündigt werden. Nach Ablauf des fünften Jahres beträgt die Kündigungsfrist bereits sechs Monate, nach dem achten Jahr neun Monate.
Bei Teilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen können Bergerhoff zufolge Kündigungssperrfristen entstehen. Mieter, die schon vor der Aufteilung dort wohnten, sind laut Gesetz grundsätzlich drei Jahre nach dem ersten Verkauf der Wohnung nach Teilung vor Eigenbedarf geschützt. Die Bundesländer dürfen die Frist ausdehnen. In Bayern sind es in Städten wie München zehn Jahre, in Baden-Württemberg fünf Jahre.
Geht es auch ohne Streit?
Vielleicht gibt es eine gütliche Einigung, indem Vermieter Mieterinnen und Mietern mehr Zeit bis zum Auszug oder eine finanzielle Beteiligung an den Umzugskosten in Aussicht stellen. Bieten Vermieter so etwas nicht von sich aus an, kann es sich für Mieterinnen und Mieter darum lohnen, nachzufragen.