Am Bundesgerichtshof (BGH) bahnt sich ein Grundsatz-Urteil zur Gebäudeversicherung in Eigentümergemeinschaften an. Dabei geht es um Schäden, die in einer einzelnen Wohnung auftreten.
Die Frage ist, ob die Kosten auf alle Eigentümer umgelegt werden dürfen, wenn die Versicherung nur einen Teil übernimmt – oder ob der Betroffene das Geld aus der eigenen Tasche zahlen muss. Das Urteil soll am 16. September verkündet werden, wie die Karlsruher Richter am Freitag am Ende der Verhandlung bekanntgaben.
Tritt der Schaden zum Beispiel im gemeinsam genutzten Treppenhaus auf, ist die Sache einfach – alle müssen sich an den Restkosten beteiligen. Was aber, wenn nur in einer Wohnung die Einbauküche betroffen ist? «Über dieses Problem wird seit Jahren heftigst gestritten», sagte die Vorsitzende Richterin Bettina Brückner.
Eine Wohngebäudeversicherung tritt ein, wenn ein Haus beschädigt oder ganz zerstört wird. Abgesichert sind üblicherweise Schäden durch Leitungswasser, Feuer und durch Naturgefahren wie Sturm und Hagel. Für Elementarschäden zum Beispiel durch Überschwemmungen, Starkregen oder Erdrutsche muss oft eine Zusatz-Police abgeschlossen werden.
Ungewöhnliche Häufung von Wasserschäden
Im konkreten Fall geht es um eine große Anlage in Köln. In den Wohnungen treten wegen mangelhafter Rohre ungewöhnlich oft Wasserschäden auf. Die Selbstbeteiligung ist inzwischen extrem hoch – bei jedem Schadensfall 15.000 Euro, hieß es in der BGH-Verhandlung. Bisher legt die Hausverwaltung die Kosten auf alle Eigentümer um.
Brückners Senat tendiert nach ersten Beratungen dazu, so eine Praxis grundsätzlich für rechtmäßig zu erklären. Je höher der Selbstbehalt, desto niedriger die Versicherungsbeiträge – und davon würden schließlich alle profitieren, sagte sie. Das gelte auch dann, wenn die Selbstbeteiligung, wie hier, zwangsweise so hoch sei. Denn heute würde sich vermutlich überhaupt kein Versicherer mehr finden.
Trotzdem ist der Kölner Fall speziell. Denn neben vielen kleinen Wohnungen gibt es in der Anlage auch eine fast 1000 Quadratmeter große Gewerbeeinheit, bis vor einiger Zeit ein Supermarkt. Wegen der riesigen Fläche müssen die Eigentümer bei einem Wasserschaden immer besonders viel Geld beisteuern – dabei waren sie selbst nach eigenen Angaben noch nie betroffen. Mit ihrer Klage wollen sie zumindest erreichen, dass sie von der Kosten-Verteilung ausgenommen werden.
Nach Brückners Worten könnte hier tatsächlich eine Differenzierung geboten sein. Dazu müsste das Kölner Landgericht aber noch einmal verhandeln, weil Feststellungen fehlen. (Az. V ZR 69/21)