Der angespannte Wohnungsmarkt mit steigenden Mieten und höheren Baukosten wird nach Ansicht der Immobilienbranche absehbar über Jahre in einer Krise stecken. Beim Wohnungsbau sei es «nicht mehr kurz vor zwölf, und es ist auch nicht zwölf. Es ist irgendwie sowas wie Viertel nach drei, und um sechs gibt’s ein ganz schlimmes Erwachen», sagte Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilien-Ausschusses (ZIA).
Der Branchenverband geht davon aus, dass 2025 rund 700.000 Wohnungen fehlen werden. Das seien umgerechnet alle Wohnungen, die es derzeit in Bremen und dem Saarland gebe, sagte Mattner.
Höhere Zinsen
Die Baubranche leidet unter stark gestiegenen Kosten für Baumaterial. Da im Kampf gegen die Inflation die Zinsen angehoben werden, ist die Finanzierung des Wohnungsbaus ebenfalls teurer geworden. Zahlreiche Verbraucher haben dadurch Schwierigkeiten, ihre Baupläne zu stemmen. Auch Investoren nehmen Abstand von Immobilienprojekten. Laut Mattner liegen die Finanzierungszinsen höher als die zu erwartenden Renditen. Wer baue, zahle also drauf.
Dem ZIA-Frühjahrsgutachten zufolge stiegen die Mieten in Deutschland im vergangenen Jahr um 5,2 Prozent – im Vergleich zu 3,7 Prozent 2021. Die Verbraucherpreise insgesamt legten 2022 um 7,9 Prozent zu. Bei den Kaufpreisen für Wohnungen stellten die Gutachter einen Trendwechsel gegen Ende des Jahres fest. Im Vergleich des zweiten mit dem vierten Quartal gingen die Preise demnach um 3,2 Prozent zurück.
Ähnliche Zahlen veröffentlichte der Baukreditvermittler Interhyp. Demnach waren Wohnimmobilien in Hamburg, München und Frankfurt gegen Jahresende um acht Prozent billiger als im zweiten Quartal. In Berlin oder Leipzig gingen die Durchschnittspreise demnach um vier Prozent zurück.
Experten: Mangel nicht schnell zu beheben
Ende 2021 belief sich die Durchschnittsrate für einen Immobilienkredit laut Interhyp noch auf 1166 Euro, Ende 2022 dann auf 1505 Euro monatlich. «Diese Raten können und wollen sich viele Menschen nicht mehr leisten», sagte Interhyp-Finanzvorstand Stefan Hillbrand. Für die kommenden Monate prophezeit Interhyp weiter sinkende Preise für Häuser und Wohnungen. Derzeit sei der Markt für Wohnimmobilien aus dem Gleichgewicht.
Der prognostizierte Mangel an Wohnungen wird sich den Fachleuten zufolge nicht schnell beheben lassen – schließlich dauert es, bis ein Bau genehmigt und fertiggestellt ist. Selbst wenn ein «Super-Turbo für Wohnungen» erfunden würde, seien die benötigten neuen Wohnungen nicht 2025 fertig, sagte ZIA-Präsident Mattner an Bauministerin Klara Geywitz gewandt. Er kritisierte, die Preise würden auch durch zu hohe Steuern getrieben. Mattner sprach von einer «Staatsquote» von 30 bis 40 Prozent am «Produkt Wohnen», hervorgerufen auch durch strengere ökologische Anforderungen.
Anpassung der Umweltstandards beim Bau
Geywitz verteidigte die Anpassung von Umweltstandards auch in Zeiten steigender Preise infolge des Ukraine-Kriegs. «Wenn sie auf einen ruhigen Moment warten, in dem es günstig ist, zusätzliche Umweltstandards einzuführen, wird der nach menschlichem Ermessen nicht kommen», sagte die SPD-Politikerin.
Sie betonte, dass vor allem über Digitalisierung noch eine Beschleunigung erreicht werden könne. Mehr staatliche Förderung hält sie aber nicht für entscheidend. «Was passiert eigentlich, wenn ich in einer ausgelasteten Planungs- und Baukapazität oben ein paar Milliarden reinschütte», fragte Geywitz. «Dann wird es mutmaßlich teurer, und es wird mutmaßlich länger dauern.»
Es müsse die Produktivität am Bau gesteigert werden. Die Bauindustrie reagierte darauf mit Kritik. «Die Branche taugt als Sündenbock nicht, denn sie steht längst parat», sagte Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie.